CAPÍTULO PRIMEIRO

PERFIL DO NEGÓCIO COMO  EXPOSTO, EXAMINADO E APROVADO PELO CD DO GRÊMIO EM 16/12/2008 -

1. para construção de um estádio multiuso, padrão FIFA – denominado (provisoriamente) ARENA - uma  sociedade empresária chamada (também provisoriamente)  OAS  Proprietária S/A. - subsidiária da Construtora OAS Ltda. - . adquiriria uma  área de aproximadamente 38 hectares nesta Capital, Bairro  Humaitá, de propriedade de uma associação chamada Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul .

1.  a dita sociedade empresária , ao comprar o imóvel, imediatamente o desmembraria em duas áreas distintas, sendo uma – de 8,00 hectares mais ou menos – destinada ao assento da construção do aludido  estádio, futuramente a ser utilizado pelo Grêmio,   e a outra – ao redor de 30,00 hectares - independente, destinada à exploração imobiliária exclusivamente pela adquirente.

1. concomitantemente à compra, a Proprietária S/A  assinaria um outro contrato,  denominado Escritura Pública de Constituição de Direito de Superfície e outras avenças, instituindo-o a favor de outra empresa subsidiária da mesma  Construtora OAS Ltda, chamada (também provisoriamente)  OAS Superficiária S/A. Ceder-lhe-ia,  inobstante reter-lhe a propriedade,  o direito de utilizar o terreno do estádio, por vinte anos, mediante determinada remuneração periódica.

1. a aludida remuneração  seria   composta de duas  parcelas,  sendo uma de natureza  fixa, em valores pré-estabelecidos, determináveis pelos índices indexatórios da variação monetária,   e outra, de natureza eventual,  em valores indetermináveis, derivada da apropriação e  repartição entre as duas contratantes ( Grêmio e Subsidiária) dos lucros provindos da exploração do empreendimento ( estádio),  nesse   tempo.

1.  a dita Superficiária S/A. iria captar os recursos necessários para a construção do Estádio Arena, com custo orçado de R $ 310.000.000 (janeiro/2009), empregando na sua cobertura R $ 170.000.000,00 de capital próprio e tomando R $ 140.000.000,00 no mercado financeiro bancário, para pagamento em prazo dimensionado para dez anos  ( três de carência e sete de resgate) e liquidação nas condições de praxe (prestações mensais). Assumiria  100% da obrigação de pagamento da dívida daí advinda, fornecendo garantias próprias ao financiador eventual;

1. Uma vez pronta a construção, em três anos, a empresa OAS Proprietária S/A. transferiria ao Grêmio FPA, a propriedade (desmembrada – 8,00 hectares)  do terreno do estádio novo, (terreno da  ARENA)  e  os haveres remuneratórios pertinentes à cessão dos direitos de superfície sobre ele instaurados e contratados com a OAS Superficiária S/A. – mantidos incólumes pelos vinte anos subsequentes – tudo  contra a transferência pelo clube para a dita empresa OAS Proprietária S/A  da propriedade sobre o Estádio Olímpico e sua área superficial (9,00 hectares no Bairro Medianeira nesta Capital).

1. durante os vinte anos de vigência do direito de superfície, a gestão e administração do Estádio Arena seria incumbência exclusiva da empresa OAS Superficiária S/A, cujo Conselho de Administração, composto de 5 (cinco) membros, admitiria 2 indicados pelo Grêmio, com direito a certos vetos, estabelecida a dirimência dos eventuais  impasses via arbitramento por empresa designada com sede em São Paulo.

1. A  definição dos efeitos financeiros dessa gestão e sua distribuição entre os dois parceiros – Superficiária e Grêmio -  estariam, como viu-se  retro,  cingidas a valores determináveis e indetermináveis, bem como a  premissas temporais, a saber:

g.1)Determináveis:

(a) R $ 7.000.000,00 anuais corrigíveis pagos incondicional e diretamente  pela Superficiária ao Grêmio ( agora proprietário do terreno)  como parte fixa do “direito de superfície”  em cada um dos dez primeiros anos de exploração do estádio;

 (b) R $ 14.000.000,00 anuais corrigíveis, pagos incondicional e diretamente pela Superficiária ao Grêmio em cada um dos dez anos seguintes (últimos do contrato de vinte);

g.2) Indetermináveis:

(a) 100,00 % (cem por cento) do resultado positivo do empreendimento apurados semestralmente  nos sete primeiros anos de funcionamento do estádio (período de amortização do financiamento da construção) pagos pela Superficiária ao Grêmio , com os recursos do dito resultado,  definido como lucro líquido ajustado e obedecendo à seguinte fórmula:

Lucro Líquido = Receita Bruta (-) custos operacionais (-) impostos (-) taxas e etc.

Lucro Líquido Ajustado = Lucro Líquido  (-) depreciação (-) amortização e juros do financiamento (-) necessidade de capital de giro (-) investimentos.

O saldo, se existente,  será totalmente do Grêmio, nesse tempo.

(b) 65,00% do Lucro Lìquido Ajustado do empreendimento, (sem amortização e juros do financiamento da construção),  lucro esse,  se existente,   pagos pela Superficiária ao Grêmio  a partir da liquidação do financiamento (7º ano)  e até o fim do contrato de superfície (20º ano). 

Caberia, assim, à Superficiária S/A , nesse tempo e nessas condições, 35,00 % dessas receitas, evidentemente se existentes.